Dans un intéressant arrêt la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble à payer, au profit du syndicat voisin, les frais de l’administrateur provisoire qu’il a dû faire désigner en leur lieu et place.

L’obligation d’organiser la copropriété par l’élection d’un syndic

En l’espèce, un syndicat subissait des désordres du fait d’un immeuble voisin. La propriété de cet immeuble était répartie entre trois personnes. Elle l’était de telle sorte que l’immeuble était assujettie au statut impératif de la loi du 10 juillet 1965. Pourtant, en contrariété avec les dispositions de celle-ci ce syndicat n’était pas administré… De ce fait, l’immeuble sinistré ne parvenait pas à procéder aux recherches de l’origine des désordres qu’il subissait. Le syndicat a donc sollicité et obtenu la désignation d’un administrateur provisoire. Ce afin qu’il réunisse l’assemblée générale du syndicat voisin en vue de désigner un syndic.

Dans le cadre de la présente procédure, le « syndicat sinistré » sollicitait la condamnation syndicat voisin et des copropriétaires de celui-ci au paiement des frais et honoraires de l’administrateur qu’il avait avancés.

La Cour d’appel a estimé que les trois copropriétaires, n’ayant « pas cru devoir organiser la copropriété en élisant un syndic », ont contraint le syndicat voisin à faire désigner un administrateur provisoire. La Cour a jugé en conséquence que l’ « absence d’organisation et de désignation d’un syndic est à la fois imputable au comportement fautif de chaque copropriétaire qui ne justifie d’aucune démarche effectuée pour obtenir la désignation d’un syndic et à leur collectivité constituée de plein droit en syndicat ». Les 3 copropriétaires ont donc été condamnés à payer les honoraires et frais de l’administrateur provisoire !

L’importance de la désignation précise du syndicat dans les actes de procédure

L’arrêt rappelle par ailleurs toute l’importance pour le syndic de faire clairement savoir en quelle qualité il intervient à la procédure (V° sur le sujet : P.-E. Lagraulet, « La désignation du syndicat dans une assignation », IRC fév. 2021)

En l’espèce, le syndic du syndicat poursuivi, ne paraissait pas avoir précisé intervenir en sa qualité de représentant du syndicat. De ce fait, la Cour a estimé que le syndic n’avait participé à la procédure que pour lui-même. Elle en conclu que sa participation était une intervention volontaire…  Le syndicat voisin se trouvait ainsi défaillant à la procédure !

En conclusion, le syndic aura sans doute quelques difficultés à affecter les dépenses de la procédure au syndicat des copropriétaires. Par suite il connaîtra la même difficulté pour l’affecter aux comptes des copropriétaires… On ne peut donc à nouveau qu’insister sur l’importance de clairement et explicitement désigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic !

CA Aix-en-Provence, Pôle 01 ch. 04, 25 mars 2021, n° 16/13927