Copro du dimanche : Lille, autorisation à agir en justice et copropriété

Lille, autorisation à agir en justice et copropriété

Photo de l'immeuble en copropriété Lille tertiaire 6
Lille tertiaire 6

De passage à Lille, cette semaine, pour assurer une formation en « intra » de la robuste direction juridique immobilière d’une belle entreprise au siège localement implantée, en partenariat avec Edilaix, j’ai eu le plaisir de retrouver la chaleur humaine caractéristique de cette ville du  nord, et de profiter d’un « léger » Welsh/frites dans un estaminet, s’il vous plaît ! J’ai également pu me souvenir, à cette occasion, d’une importante jurisprudence de la Cour de cassation relative à l’autorisation à agir en justice en droit de la copropriété.

L’un des immeubles de bureau du quartier Euralille, dénommé Lille Tertiaire 6, a en effet donné lieu a un intéressant contentieux pour l’amateur de droit de la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait assigné les constructeurs de l’immeuble en raison de divers désordres. Ceux-ci avaient critiqué l’autorisation délivrée au syndic d’agir en justice en raison de son manque de précision. La résolution n’avait en effet pas suffisamment déterminé l’objet des demandes, ni les personnes contre qui engager l’action. Elle ne le faisait que par référence à des documents dont la preuve de l’annexion à la convocation n’était pas rapportée. Jugée imprécise, l’autorisation était donc insuffisante pour permettre au syndic d’agir en justice…

La décision rendue par la Cour de cassation confirmait alors la jurisprudence constante de la Haute juridiction relative aux conditions de validité de l’autorisation donnée par l’assemblée générale au syndic d’agir en justice au nom du syndicat, en particulier pour rechercher la responsabilité des constructeurs. La solution consistait alors en une stricte application de l’alinéa 1er de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 selon lequel :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Réforme

Cette jurisprudence, parfois trop exigeante, faisait bénéficier à des tiers d’un système qui était sensé protéger le syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation l’avait elle-même reconnu et préconisait une réforme (v° G. Rouzet, Loyers et copr. 2017, focus 75). C’est ainsi que, finalement, la règle de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 a été modifiée et sa rigueur enfin infléchie !

Désormais, depuis le décret du 27 juin 2019, le défaut d’autorisation du syndic à agir en justice est inopposable au syndicat par les tiers, au premier chef desquels les constructeurs et leurs assureurs.

Art. 55, al. 2, d. 1967 : «Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.»

Attention tout de même : le syndic qui agirait de manière cavalière pourrait voir sa responsabilité engagée. Surtout, la réforme ne vaut que pour les « tiers », ce qui signifie que les copropriétaires peuvent toujours, eux, se prévaloir du défaut d’autorisation valablement délivrée (hors exceptions listées par l’article 55). Pour cette catégorie de personnes, la jurisprudence ancienne de la Cour de cassation reste donc toujours d’actualité ; Se pose également en creux la question de l’ayant-cause à titre particulier des copropriétaires (les locataires notamment)… Enfin, pour les amateurs d’interprétation littérale, on pourra encore s’interroger sur la différence entre « absence d’autorisation » et « autorisation imprécise »…  Tout cela laisse présager encore quelques contentieux sur la portée du texte nouveau, et le caractère imprécis de l’autorisation donnée !

  • Source commentée :
Cass. 3e civ., 7 mai 2003, n° 01-17.546 : RDI 2003, 354, obs. Ph. Malinvaud
  • A rapprocher de :

Cass. 3e civ., 31 janv. 1996, n° 93-19.412
Cass. 3e civ., 3 déc. 2002, n° 01-13.298
Cass. 3e civ., 9 mai 2021, n° 11-10.293
CE, 03 juill. 2015, n° 371433 : AJDI 2016, 45, obs. N. Le Rudulier
Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 18-20.368

  • Pour aller plus loin :

G. Gil, J. Lafond, P.-E. Lagraulet, J.-M. Roux, Code de la copropriété LexisNexis 2023, Notes ss. art. 55, d. 1967
P.-E. Lagraulet, « Esquisse des nouveaux contours du droit de la copropriété », AJDI 2019, 604
D. Rodrigues, « Syndic : action en justice et habilitation« , IRC nn° 662, oct. 2020