La caducité de la promesse de vente peut résulter du dépassement de la date de réitération
La Cour de cassation a récemment rappelé que si les parties entendent faire de la constatation de la vente immobilière par acte authentique, à une date butoir, une condition de la formation du contrat, alors le dépassement de cette date emporte la caducité de la promesse :
6. La cour d’appel a souverainement retenu que les parties avaient entendu faire de la réitération authentique de la vente, avant le 20 décembre 2005, une condition de la formation du contrat.
7. N’ayant pas relevé que l’absence de réitération de la vente était due à la carence du promettant, elle a retenu, procédant aux recherches prétendument omises, d’une part, par motifs propres, que M. [C] ne démontrait pas, par le règlement de diverses sommes dont il faisait état pour le compte de Mme [B], qu’il aurait payé le prix d’acquisition du bien immobilier, alors que M. et Mme [B] avaient établi de nombreux chèques à son profit et qu’il ne produisait aucun accord du vendeur pour une éventuelle compensation qui ne saurait résulter de sa seule volonté et qui était en contradiction avec les termes de la promesse qui prévoyait que le prix devait être payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique, d’autre part, par motifs adoptés, que, si l’attestation du notaire chargé de la réitération de la vente faisait état d’une servitude qui serait constituée, celle-ci n’avait jamais été constituée et que, si la production de cette attestation avait probablement été déterminante de l’obtention du permis de construire au profit de Mme [B], M. [C] ne saurait prétendre tirer de quelconques droits d’une servitude non constituée ni prétendre qu’il s’agissait d’un accessoire à la vente, alors qu’elle ne figurait pas à la promesse de vente.
8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.
Il convient donc toujours de s’intéresser à la rédaction des clauses car, en principe, le dépassement du délai prévu pour la réitération n’est pas une cause de caducité (Cass. 3e civ., 18 févr. 2009, n° 08-10.677 ; Cass. 3e civ., 4 févr. 2021, n° 20-15.913). Dans ce dernier arrêt la Cour de cassation avait pu énoncer que :
« 8. Elle en a déduit à bon droit, sans dénaturation des termes de la promesse de vente et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que l’obtention d’un prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l’acte authentique était sans incidence sur la caducité de la promesse, celle-ci pouvant, à partir de cette date, être invoquée par les deux parties. »
Pour aller plus loin :
- Source commentée : Cass. 3e civ., 25 mai 2022, n° 21-13.017
- Defrénois 06 oct. 2022, obs. M. Bouirat
