Faute du vendeur dans l’exécution d’un mandat exclusif

La Cour de cassation a récemment rappelé qu’un vendeur ne commercialiser son bien lorsqu’il s’est interdit d’y procéder en consentant un mandat exclusif à un professionnel de l’immobilier.

En l’espèce, le propriétaire d’un bien immobilier avait consenti un mandat exclusif à un agent immobilier. Il était clairement stipulé dans ce mandat que le vendeur s’interdisait pendant la durée du mandat de négocier par lui-même. Le vendeur ne pouvait pas plus recourir à un autre intermédiaire pour la vente des biens désignés. Il s’engageait en outre à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. Le non respect de cette clause était sanctionnée, au titre d’une clause pénale prévue au contrat, par le paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue.

Malgré cette clause, le vendeur avait fait visiter le bien, et reçu une offre d’achat. Il avait ensuite, pour tenter d’échapper au paiement de la rémunération de l’agent, dénoncé le mandat. Le subterfuge n’avait toutefois pas berné les juges du fonds qui avaient condamné les vendeurs à payer l’indemnité compensatrice au mandataire.

Cette décision est ainsi logiquement confirmé par la Cour de cassation :

7. En premier lieu, ayant relevé que, malgré les termes de l’article 9 du mandat exclusif de vente qui n’avait pas encore été dénoncé, M. et Mme [N] avaient eux-mêmes fait visiter le bien en vente à M. et Mme [B] qui avaient formé une offre d’achat, la cour d’appel en a justement déduit que, nonobstant l’information délivrée à la société Safti quant à l’existence de cette offre, M. et Mme [N] avaient commis une faute en négociant ensuite la vente en violation de la clause d’exclusivité.

Pour aller plus loin :

• Source commentée : Cass. 1e civ., 15 juin 2022, n° 20-19.187