Carence : Syndic bénévole rime parfois avec administration frivole
Que ce soit à Paris, Bordeaux ou Limoges, les problèmes de carence du syndic non-professionnel d’une copropriété peuvent apparaître au détriment du syndicat.
Faits et 1ère instance.
En l’espèce un copropriétaire se plaignait de la gestion de sa copropriété, résultant de la carence du syndic non-professionnel. Le demandeur avait donc sollicité par la représentation de son avocat, sur le fondement des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, la désignation d’un administrateur ad hoc devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Limoges. Celui-ci avait accueilli la demande. Le juge des référés a néanmoins retenu que le syndic « était manifestement empêché d’accomplir sa mission ». De surcroît, c’est un administrateur provisoire qui fut désigné.
La procédure d’appel.
Insatisfait de la décision, le syndic bénévole interjeta appel. Le copropriétaire justifia alors une nouvelle fois avoir adressé une lettre RAR dans laquelle il l’avait infructueusement mis en demeure de cesser sa carence résultant de quatre séries de griefs ; convocation irrégulière, refus de communication d’informations, conflit d’intérêt et défaut d’entretien de l’immeuble.
La Cour d’appel constata en plus que les difficultés rencontrées dans la gestion étaient réelles et anciennes. Un premier syndic bénévole, déjà remplacé par un administrateur du fait de sa carence, n’avait transmis malgré les nombreuses relances, ni les justificatifs de charges, ni les documents ayant trait aux assemblées générales. L’administrateur provisoire avait alors constaté que l’ancien syndic bénévole et le copropriétaire qui allait lui succéder s’appropriaient le fonctionnement de la copropriété en s’affranchissant des règles d’usage, de l’information et de la concertation des autres copropriétaires ! Rien de moins… C’est ainsi que le nouveau syndic poursuivit avec la méthode de son prédécesseur l’administrateur du syndicat. La Cour d’appel confirma donc la décision retenue par le premier juge dans son arrêt du 17 juin 2021.
Sur le fond, il ne fait aucun doute que la situation de la carence était suffisamment caractérisée. On s’étonne toutefois que la solution retenue soit celle de la désignation d’un administrateur provisoire pour empêchement. En effet, d’une part, la demande avait pour fondement la carence du syndic bénévole. D’autre part, l’article 49 du décret de 1967 ne permet de désigner qu’un administrateur ad hoc et en aucun cas un administrateur provisoire… ! Il sera donc intéressant de suivre cette procédure si elle devait être poursuivie devant la Cour de cassation.
Conclusion :
Lorsque la discorde règne parmi les copropriétaires, mieux vaut recourir à l’utile intermédiation d’un professionnel de l’administration de biens !
- V° sur le sujet de la carence du syndic de copropriété : P.-E. Lagraulet, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021, p. 390 et s.
- L’arrêt en pdf : CA Limoges 17 juin 2021.
