Le refus de renouvellement du bail commercial doit être formulé par acte extrajudiciaire
Tout locataire peut, au terme du contrat, solliciter le renouvellement du bail commercial. Si le bailleur souhaite refuser ce renouvellement, il doit le faire savoir à son locataire par acte extrajudiciaire. De plus, le bailleur doit délivrer dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement. (Article L145-10 du Code de commerce).
Ainsi, selon un arrêt du 24 septembre 2020 de la chambre commerciale de la Cour de cassation, toute autre forme de notification de son refus est illicite au regard de ce texte. Il en va notamment ainsi du refus verbal formulé par le bailleur à l’huissier notifiant la demande du locataire :
» 8. A défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration de refus de renouveler le bail, faite verbalement par le bailleur, en réponse à l’interpellation de l’huissier de justice lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce, applicable en Nouvelle-Calédonie, dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008. «
Pour aller plus loin : Les abonnés à l’AJDI trouveront un commentaire plus détaillé de cette décision par l’un de nos confrères au numéro de juin 2021.
Source utile – L. 145-10 Code de commerce :
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
