Majorité en copropriété et fin de contrat du syndic
Échanges à propos des règles de majorité en copropriété et sur la fin de contrat du syndic.
La question de la succession aux fonctions de syndic en cours d’assemblée générale est particulièrement débattue, ce qui permet quelques discussions théoriques et pratiques.
Faut-il que le syndic sortant finisse l’assemblée des copropriétaires ? Doit-il donc permettre à son concurrent d’assister à l’assemblée ? Les copropriétaires peuvent-il alors désigner le concurrent secrétaire de séance ?
Voilà quelques-uns des problèmes qui se posent en conséquence de la réforme de 2019 et auxquels le plateau réuni par Radio Immo a tenté de répondre !
Une émission de Radio Immo, avec Gilles Frémont, Marie-Hélène LECA, Alexis de Coster, Mathieu Mialaret :
D’une autre manière, la question de la fin de contrat avait été abordée par Pierre-Edouard Lagraulet, avocat au barreau de Paris, dans son ouvrage sur le syndic de copropriété, paru aux éditions Edilaix. Le dispositif nouveau y était notamment critiqué en raison des difficultés qu’il pose au syndic : il ne peut plus démissionner, mais seulement résilier son contrat en cas de faute grave du syndicat.
La question du jour franc y est également posée. Que faire si le contrat est déjà échu ? L’ancien syndic devra-t-il malgré tout répartir les comptes ? A l’inverse, que faire si les comptes n’ont pas été approuvés ? … La réforme du droit de la copropriété réserve ainsi bien des difficultés qu’il appartiendra à la pratique de résoudre dans les prochaines années.
Article 18, Loi du 10 juill. 1965 :
VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.
L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Article 18, Loi du 10 juill. 1965 :
VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.
Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.
