Portugal et droit de la copropriété
Le Portugal ?! Un magnifique pays, devenu un lieu d’expatriation ou de villégiature fréquent pour nombre de français. Ils y découvrent une douceur de vivre, un climat favorable, les azulejos (dont on se demande s’ils isolent correctement les façades), le porto, et pour certains, bien que ce ne soit pas la mode, le golf. Mais il y retrouvent aussi la joie d’être en copropriété (condomínio), à Lisbonne, comme à Porto !
En effet, de nombreux immeubles sont organisés selon ce régime bien connu en France, mais dont les règles sont parfois différentes là bas. D’abord, il n’y a pas de loi spécifique au droit de la copropriété. Les dispositions relatives à cette situation juridique se trouvent dans le code civil. Et puis, il y a des particularités très nettes. Par exemple, l’assemblée générale annuelle des « condóminos », des copropriétaires, doit se tenir la première quinzaine de janvier. L’article 1431 du Code civil le prévoit :
1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
Si le français retrouvera le principe du lot, composé d’un droit exclusif et d’une fraction de propriété commune (art. 1420), il pourra également être surpris par les pouvoirs renforcés de l’administrateur, du syndic, depuis l’introduction de l’article 1436 entré en vigueur le 10 avril 2022. Il pourra en effet, d’après ces dispositions nouvelles du Code civil portugais, réglementer l’utilisation des biens communs et les services d’intérêt collectif.
1 – São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
On notera par ailleurs que la loi fixe un délai pour l’exécution des décisions de l’assemblée générale : le syndic a 15 jours dès lors qu’elle n’ont pas été contestée. De quoi inspirer le droit français ?
i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
C’est ça, aussi, les plaisir du voyage : comparer et s’inspirer ! A bien y regarder, on pourrait se prendre à rêver. Pourquoi ne pas réfléchir à étendre, dans certains cas opportuns, les pouvoirs du syndic ? Et surtout, pourquoi ne pas envisager un droit européen de l’administration des immeubles en copropriété ?
Pour aller plus loin :
- Nous explorerons davantage ces sujets, dont celui du Portugal et le droit de la copropriété, avec Alexis de Coster !
- Nous vous en dirons également très bientôt davantage sur le Centre européen de l’immobilier !
