Bordeaux, surélévation et droit de la copropriété !
La rue Leyteire, autrement appelée la rue des laitiers, est située, à Bordeaux, entre le cours Victor Hugo et le cours de la Marne. C’est peut être l’une des plus longues rues du quartier Saint Michel, avec la rue Camille Sauvageau. De ce fait, on y passe souvent. Parfois sans regarder le haut des immeubles. Pourtant, plusieurs d’entre eux ont fait l’objet d’une surélévation.
Or, c’est là que le droit de la copropriété se rappelle au promeneur car la qualification de ces parties, issues de la surélévation, a donné lieu à un intéressant contentieux devant la Cour d’appel de Bordeaux.
Un copropriétaire, titulaire d’un droit de surélever l’un des immeubles de cette rue, avait édifié tout un étage. Plusieurs désordres résultant de l’opération affectèrent la structure ancienne de l’immeuble et la toiture nouvellement édifiée. Se posa alors la question de la qualification de la partie de l’immeuble surélevée. S’agissait-il d’une partie privative ou d’une partie commune ?
D’après le premier juge, la toiture était une partie privative puisque résultant du droit de construire privatif mis en œuvre.
Le syndicat interjeta alors appel, soutenant pour sa part que cette partie de l’immeuble, comme les planchers édifiés, ne pouvaient qu’être parties communes, conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; la question était d’autant plus importante que la réponse donnée conditionnait l’action du syndicat qui avait, ou non, qualité à agir.
La Cour d’appel réforma finalement la décision du premier juge retenant que le règlement de copropriété définissait, généralement, les toitures et les planchers comme parties communes. En l’absence de précision relative à l’exercice du droit de construire, il fallait donc se référer à cette stipulation générale. Le syndicat avait ainsi qualité à agir en réparation des désordres, et son assureur pouvait être poursuivit en réparation de ceux-ci !
La solution est d’autant plus heureuse qu’elle est conforme à la jurisprudence, ancienne, de la Cour de cassation. La Haute juridiction avait retenu qu’en l’absence de stipulation dans le règlement relative aux constructions nouvelles, celles-ci devaient être qualifiées conformément aux dispositions des articles 2 et 3 de la loi de 1965.
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Source commentée :
CA Bordeaux surélévation copropriété (12 mai 2022, 2e ch. civ., RG 18/06942) – source Dalloz
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